اللبنانيون يعيشون "أضغاث" منازل "يوقظها" مصرف ومؤسسة الإسكان

المستقبل- الجمعة12 آذار 2010 - العدد 3592 - تحقيقات - صفحة 11

في رحلة بحث العروسين عن منزل أو شقة تجمعهما لينطلقا منها الى عالم الزوجية، يتقلّص الحلم لكثرة ما يواجهان من صعوبات تبدأ منذ لحظة التفكير بالأمر لتنفجر خلال تنفيذ عملية البحث. ذلك الحلم الذي يولد كبيراً في قفص ذهبي لا يلبث ان ينتهي بأمل ضئيل بإيجاد "عش زوجي" قد يضطران الى "بيع ما فوقهم وما تحتهم " للحصول عليه، خصوصاً بعيد فوعة أسعار الشقق التي لامست في لبنان في السنوات الثلاث الأخيرة السحاب وناطحتها.

الأزمة وان كانت عامة على كل المناطق والفئات إلاّ أنها تبدو أثقل وطأة على الشباب اللبناني الطامح الى تأسيس عائلة (34 الف ثنائي)، والذي الى الظروف المعيشية القاسية التي يعيش، أتى ارتفاع أسعار الشقق والعقارات ليوجه اليه الضربة القاضية بعدما حوّل امتلاك منزل الى امر محال لا بل من سابع المستحيلات.

وبين تحليلات السوق العقارية القائمة على معادلة العرض والطلب (16 الف شقة معروضة للبيع مقابل الطلب على 25 الفا)، وبين من يرجع أسباب الارتفاع الى جشع بعض التجار واستقطاب لبنان للاموال العربية بعيد الازمة الاقتصادية، يعمد كل من مصرف الإسكان والمؤسسة العامة للإسكان الى منح قروض سكنية للشباب من ذوي الطبقتين المتوسطة والفقيرة علّها تساعدهم في تأمين مكان سكن يتناسب وأحوالهم الاقتصادية. حلول وإن لم تكن بالمستوى المرتجى لعدم قدرتها على تغطية ابناء الطبقتين المذكورتين، خصوصا منهم ذوي الدخل المحدود والعاملين بالحد الادنى للاجور، إلاّ انها تبقى "البحصة التي تسند خابية" بحيث انها تجنب الكثيرين شرّي الايجار او السكن مع الاهل.

الى ذلك تتّسع جعبة الحلول عند المصرف كما المؤسسة للكثير من المبادرات، ففي حين عمد الاول الى رفع قيمة سقف القروض السكنية من 375 مليون ل.ل. إلى 450 مليون ل.ل مقابل تخفيض نسبة الفوائد عليها من 8% الى 4.99% ، تعمل المؤسسة حالياً على وضع مراسيم تطبيقية لقانون الإيجار التملكي قبل عرضه على الحكومة ويتضمن إنشاء بيوت نموذجية بالتعاون مع المستثمرين، ببناء 12 ألف وحدة سكنية سنوياً تؤجر الشقة فيها مقابل 150 دولارا شهريا ويمتلكها الفرد بعد 40 سنة. حلول تبقى بحسب اهل الاقتصاد من دون جدوى في ظل عدم وجود خطة إسكانية شاملة في لبنان وتنظيم مدني وهيئة عليا للإقتصاد او وزارة تخطيط او حتى وزارة إسكان في ظل توافر المحسوبيات السياسية. ويبقى السؤال البديهي إذا بقيت القدرة الشرائية للعاملين في لبنان على ما هي عليه، واستمر بصورة متوازية تضخم اسعار العقارات، فهل سيبقى أحد من الطبقة المتوسطة قادرا على شراء غرفة او حتى مرقد عنزة في لبنان.

"بدنا نتزوج من سنتين"، تخبر ربى " لكن على هالحال يبدو ان الأمر سيطول. كل شيئ حاضر ما عدا البيت". ربى وسمير مخطوبان منذ أربع سنوات، كان من المفترض ان يتزوجا منذ سنتين حين وجدا شقة ملائمة في منطقة الصالومي. إتفقا مع صاحبها على التريث أشهر قليلة ريثما يؤمنان المبلغ كاملا 95 ألف دولار. "كنت بدأت أتخيل حياتنا في هذه الشقة" تقول. بعد مرور الأشهر القليلة تلك صدم الثنائي بالردّ القاطع "الاسعار طارت ومثل كل متطلبات الحياة تغيّر سعر الشقة ليصبح دوبل عمّا كان".الخبر وقع على الخطيبين كالكارثة حتى انهما لم يصدقا ما سمعاه من صاحب الشقة عبر الهاتف حين ارادا الاستفسار عنها.. منذ تلك الحادثة إنقلبت حياتهما رأسا على عقب وهما اللذان كانا توقفا عن البحث ريثما تنتهي معاملات المصرف ويؤمنا المبلغ ويسدان ثمن البيت دفعة واحدة فأتت النتيجة على غير ما خططا له. نتيجة ساهمت في ارجع ربى الغاضبة من الواقع ومن جميع أصحاب عن "فكرة الزواج من اصلها، لن أتزوج وأسكن أولادي في الإيجار"، أما رد فعل سمير فكان بان بدا بتحضير المعاملات اللازمة للحصول على تأشيرة هجرة الى الخارج علّها تكون المدخل نحو تغيير حياته وتساعده في ادخار بعض مما يجنيه لتملك الشقة او حتى العش الزوجي.

وكما حالهما كذلك حال خليل ووعد اللذين كادت رحلة البحث عن شقة سكنية في بيروت او ضواحيها أن تودي بهما الى حافة اليأس. فبعد بحث مضن عن شقة داخل بيروت تناسب رصيد خليل في البنك الذي لا يتعدى المئة ألف دولار إستسلم للأمر الواقع واضطر الى شراء شقة في المنصورية تبعد 50 دقيقة في السيارة عن مركز عمله ولا تتعدى مساحتها 100م2 .

آمال البعض في انخفاض الأسعار تبدو ميتة قبل أن تولد بالنظر الى توقعات الدراسة الحديثة لشركة الابحاث العقارية Property Wireالتي تشير الى استمرار ارتفاع اسعار العقارات في لبنان بمعدل يتراوح بين 10 % و15 % خلال السنوات الاربع المقبلة ما يقلص فرص المواطن في تملك شقة تدريجياً حتى الوصول الى العام 2013. ووفقاً للتوقعات المطروحة، تقدر نسبة نمو السعر بنحو75 % حيث ان شقة سعرها 120 الف دولار على سبيل المثال حالياً، سيرتفع الى 210 آلاف دولار في ذلك العام.

إستنفار على الفيسبوك

حقيقة الأزمة السكنية يصطدم بها مئات الشباب يوميا. وفي حين يضطر البعض الى السكن مع الأهل مكابدا ضيق المكان ومتحايلا على ضيق الاحوال يضطر البعض الآخر الى فسخ الخطوبة اوتأجيل الزواج او حتى التحوّل في اتجاه الهجرة وترك الوطن.الازمة باتت عامة واكثر ما تجلت بعيد حرب تموز وفقد الكثيرين منازلهم ما زاد الطين بلة.ازمة باتت لسان حال الناس في الاجتماعات والسهرات والاحاديث اليومية وحتى الدردشات التي تزدحم عبر شاشات الكمبيوتر. كثيرون من الشباب ارتاوا رفع الصوت وارسال شكواهم عبر الشبكة العنكبوتية لتصل الى اكبر عدد ممكن من الناس، ولعل في ما يتم تداوله على صفحات ال facebook عن هذا الموضوع خير دليل على وجع هؤلاء ومعاناتهم . على هذه الصفحات وجدت فئة من الشباب المكان الملائم للتعبير عن سخطها ورفضها والمطالبة بتصحيح الأوضاع.

"نطالب بتخفيض أسعار الشقق السكنية والعقارات في لبنان" هو عنوان الgroup الذي أنشأه الشابان عمر منصور ووسيم عربي والذي استقطب حتى اليوم نحو الف مشترك. ويصف الشابان ببعض الأسطر اسعار الشقق والعقارات ب"الجنونية بعدما بلغت أرقاماً لا يتصورها أي عاقل". ويعطيان امثالا على ذلك "فسعر المتر الواحد في بيروت او الضاحية بلغ حد ال 3 الاف دولار اميركي .شقة في بيروت تحديداً وفي منطقة برج ابي حيدر على مساحة 140 مترا وفي مبنى يعود الى العام 1963 سعرها 250 الف دولار اميركي. وفي منطقة الشويفات سعر المتر1000 دولار ،1200 للمتر في عرمون ،و 1400 في بشامون كذللك الامر الناعمة الدامور و خلدة برجا بعاصير والجية السعديات زاروط البرجين سبلين جدار الخ سعر المتر من 800 دولار."

على صفحات هذا ال group)) يحاول الشباب اللبناني التنفيس عن غضبه وإيصال صوته ومعاناته وبالطرق كافة بعدما حال ارتفاع الأسعار دون تنفيذ آمالهم ومشاريعهم. "كان الله بعون اللبنانيين. نحن هنا لنطالب بوضع حد لسعر العقار وإعطاء السعر المناسب للشقة المناسبة". وفيما يجد بعض أصحاب العقارات والشقق في هذا الموقع صفحة إعلانية لعرض ما لديهم للبيع، يتناقش المشتركون ويتبادلون الآراء حول كيفية حل هذه الأزمة ويتذمرون بأن احدا لا يسمعهم ولن يرد عليهم في لبنان الذي يصفه احدهم بانه "بلد بلا أذنين".

لهب الاسعار

بعدما أحجم تجار المباني السكنية ومالكو الشقق عن البيع خلال العام 2007 أرجعت التحليلات المختلفة سبب الإحجام في الدرجة الأولى الى ترقب للسوق العقارية التي ستبدأ بالإرتفاع، وانتظار التجار الوقت المناسب للبيع بأعلى سعر ممكن وتحقيق الربح الأكبر. صحّت تلك التوقعات وها هي الأسعار لم تقف بعد عند حدود. فمن يتتبع الجرائد الخاصة بالإعلانات المبوبة يصاب بالهلع عند قراءة أسعار الشقق مقارنة بمساحتها خصوصا في بيروت. وتخبر عبير نعمة (32 سنة) وهي موظفة في احدى الشركات في بيروت انها كانت تبحث منذ فترة مع زوجها عن شقة قريبة من عملهما، إلاّ انهما عدلاً عن العاصمة التي لم تعد أصلاً ضمن حساباتهما:" راتبي وراتب زوجي كاملين لا يكفيان لشراء ولو ستوديو صغير في بيروت. صدق المثل هنيئا لمن له مرقد عنزة فيها بيروت".

لهب الأسعار الذي طال بيروت لم تسلم منه المناطق الجبلية التي شكلت حتى فترة قريبة ملاذ الهاربين من ارتفاع الأسعار والباحثين عن منزل يأويهم . تضيف عبير " أتذكر منذ سنتين جلنا على عدد من الشقق في دوحة عرمون .كان سعرها مناسباً ومساحتها كبيرة، لكننا تروينا متأملين أن نجد في بيروت. اما اليوم عدت أستفسر عن الأسعار في المنطقة عينها فتفاجأت بأن الشقة التي كانت معروضة ب100 ألف منذ سنتين تجاوزت ال250 ألف دولار ". وفيما يعزو البعض سبب الإرتفاع الجنوني للأسعار الى جشع التجار، يقول الاستاذ في كلية الهندسة في الجامعة الاميركية وعضو مجلس إدارة سابق في الهيئة التأسيسية للمؤسسة العامة للإسكان الدكتور فؤاد مراد، "ان أسعار العقارات في لبنان معقولة جدا بالنسبة الى الدول المجاورة". ويرى انه" على الرغم من اننا شهدنا انخفاضا وصل الى 30% في الأسعار في الدول العربية بسبب تأثير الأزمة الإقتصادية العالمية ،إلا اننا في لبنان حتى اليوم لم نلحق بعد بأسعار العقارات في المنطقة".. ويسأل مراد لماذا لا تستثمر الدولة اللبنانية ال20% التي تملكها في مصرف الإسكان وتستعمل اموالها النادرة في دعم وتطوير المؤسسة العامة للإسكان.

العرض والطلب.. والحلول

الطلب الكثيف على الشقق السكنية ليس نتيجة الإقبال على الزواج فقط بل هو نتيجة اقبال المغتربين والاجانب خصوصا العرب منهم على شراء منازل وعقارات في لبنان خصوصا بعد تأثر دول كثيرة بالازمة الاقتصادية العالمية. زد على ذلك الأسباب غير الإقتصادية التي تدفع المواطن العربي للتملك في لبنان بسبب مناخه وهويته الشرقية والأوضاع السياسية التي أثرت في صورة العربي في العالم وطبعته بالإرهاب. ويشير عميد جامعة الحكمة الدكتور روك مهنّا في هذا الإطار الى "ان العامل الأساسي وراء تحريك السوق العقارية في لبنان بعد ركودها في العام 2008 هو زيادة الطلب على الشقق السكنية من قبل المغتربين اللبنانيين. فيما يتركز إهتمام المستثمرين العرب على المشاريع الكبرى. " ويرى ان"السبب الآخر انه بعد الأزمة الإقتصادية إستقطب لبنان الأموال من الخارج ما نتج عنه تضخم مالي وغلاء في الأسعار".

حلول ناقصة

وعلى الرغم من خطورة الأزمة إلاّ ان الأمل ما زال موجوداً عبر مخرجين أساسيين هما المؤسسة العامة للإسكان ومصرف الإسكان، اللذان يشكلان الملاذ الأخير للطبقات الفقيرة والمتوسطة حيث تعلّق آمالهم وأحلامهم في قرض سكني سيرافقهم وأولادهم لمدة عشرين سنة. ملاذ وإن لم يكن الحل الأمثل لعدم تمكن شريحة كبيرة من الوصول اليه لارتفاع قيمة الدفعة الشهرية مقارنة ودخلها او حتى وقدرتها الشرائية ،إلاّ انه يبقى خير الشرين الإيجار او السكن مع الأهل.

المشهد في المؤسسة العامة يجسّد عطش الشباب الى بيت يأويهم وعائلاتهم .المبنى المتواضع يغص يومياً بعشرات الأفراد حاملين مستندات وأوراق رسمية. هم يؤمنون انهم في المكان الصحيح ،ويعبر عن ذلك المواطن عبدو ياغي:" المؤسسة هي أملنا الوحيد في شراء منزل للعائلة". وكما عبدو يعتبر بشير قصّار الذي حصل على القرض من المؤسسة ان عمل هذه الأخيرة يستحق التقدير لأنها أوجدت فرصة ذهبية للأشخاص الذين لا يستطيعون تأمين مبلغ المنزل بكامله:" فبدلاً من ان ندفع الإيجار الشهري للمالك ندفعه سنداً للمؤسسة عن المنزل الذي سنملكه ولو بعد 20 سنة". ويقول المدير العام بالإنابة في المؤسسة محمد يونس ان المؤسسة تستقبل يومياً نحو 35 طلبا لقرض سكني. ستون بالمئة من المتقدمين بها هم ما دون الثلاثين، بحيث وصل عدد القروض لعام 2009 الى 7 آلاف وفي ذلك دليل واضح على الحالة الإقتصادية السيئة التي يمر بها اللبنانيون. اما نسبة المتعذرين عن دفع الأقساط الشهرية فلا تتعدى 0.08% .

وتعتبر التسهيلات التي تقدمها المؤسسة للمواطنين الأهم إذ إن المصرف يوفر مبلغاً يعادل ما بين 60% و 80% من قيمة تخمين المنزل. وعلى المواطن أن يدفع الفرق بين ثمن المنزل وقيمة القرض الذي حصل عليه من المصرف بعد اقتطاع 10% من قيمة القرض وإيداعه في حساب المؤسسة العامة للإسكان وديعةً لمصلحة المواطن.كما تدفع المؤسسة الفائدة المستحقة بدلاً من المواطن الى حين تسديده قيمة القرض الأساسي للمصرف. ويُعفى المواطن من رسوم التسجيل التي تلتزم بدفعها المؤسسة كما رسوم الفراغ والتأمين المتعلّقة بالمنزل المنوي شراؤه، ورسم الطابع المالي المستحق على العقود والمستندات والمعاملات. ويخبر باسم غريب (29 سنة) الذي يحاول الحصول على قرض سكني من مصرف الإسكان ان "اسعار الشقق السكنية لا يمكن لأحد إستيعابها. أنا موظف في شركة إعلانات وأتقاضى راتباً يخوّلني الاقتراض ولكن ماذا عن الموظف غير الثابت او الذي يتقاضى الحد الادنى".

زبون... مرفّه

عمد مصرف الإسكان اخيراً الى رفع قيمة سقف القروض السكنية المخصّصة لشراء أو بناء مسكن من 375 مليون ل.ل. إلى 450 مليون ل.ل. وأتت المبادرة بصورة متكاملة حيث لم يرفع فقط قيمة السقف بل خفضت نسبة الفوائد على القروض من 8% الى 4.99% والهدف من ذلك بحسب رئيس مجلس الإدارة والمدير العام للمصرف جوزف ساسين " زيادة طاقة المواطنين للإقتراض والتملك".

وبدورها تعمل المؤسسة العامة للإسكان على رفع قيمة القرض لكن المشكلة الكبرى تبقى "في العرض الذي يؤمنه القطاع الخاص والذي ينتج سلعاً سكنية وفقاً لقوانين السوق والمعايير الربحية ويتجه الى طرح سلعة لا تتناسب لناحية المساحة او الثمن مع الطاقة الشرائية لأغلبية اللبنانيين. وبالتالي السؤال الذي يطرح نفسه هو إذا بقيت الطاقة الشرائية للعاملين في لبنان كما هي، واستمر بصورة متوازية تضخم اسعار العقارات ، فهل سيبقى أحد من الطبقة المتوسطة قادرا على شراء غرفة؟. في هذه الحالة فان رفع قيمة القرض لا ينفع كثيراً اذ يبقى المستفيدون هم انفسهم من أصحاب الدخل المرتفع،الامر الذي تثبته إحصائيات المصرف والتي تقدر متوسط الدخل العائلي لزبائنه بين 5 و6 ملايين ليرة شهريا وهي ما يسمّى مداخيل طبقة الدخل المتوسطة والدنيا. ويقول ساسين "نحن ندعي اننا نساعد الطبقة المتوسطة لكن هناك ضرورة لعقد حلقات علمية وليس شعرية بين ذوي الإختصاص من إقتصاديين وسياسين متنورين ورجال مال". ويتابع "يجب التباحث في وضع دراسات علمية وليس ديماغوجية مبنية على إحصائيات صحيحة، وإيجاد حلول للجم إرتفاع الأسعار ولتحليل هذه الأزمة المستقبلية إذ ان تضخم اسعار العقارات في لبنان سيستمر وبالتالي كيف سيكون وضع العائلة اللبنانية التي هي قيد التكوين خصوصا وان عدم توافر المساكن يدفع الشباب الى الهجرة ما يشكل بالتالي عاملاً تهديمياً للمجتمع".

وفي محاولة منها لايجاد الحل ، تعمل المؤسسة العامة للإسكان حالياً على وضع مراسيم تطبيقية لقانون الإيجار التملكي بغية عرضه على الحكومة . ويتضمن إنشاء بيوت نموذجية بالتعاون مع المستثمرين، ببناء 12 ألف وحدة سكنية سنوياً تتراوح مساحتها بين 80 و130 م2 لقاء بدل 150دولارا شهريا بحيث يمتلك الفرد البيت بعد 40 سنة. ويتوجه المشروع بالدرجة الأولى الى اصحاب الدخل المحدود. بالإضافة الى تطوير الإسكان العسكري ليطال ايضا الشريحة الكبرى من امن الدولة والجمارك الخ. والجديد ايضا في المؤسسة إنشاء صندوق إدخار للفئات الشابة بحيث يستطيع الشاب البالغ 18 سنة ان يدخر فيه وبالتالي تكون له الأولوية بالحصول على قرض سكني عند بلوغه الواحد والعشرون.

مصرف الإسكان

تصل القروض الى حدود الـ450 مليون ليرة وبفائدة 4.99 في المئة

يتوجه المصرف إلى الشرائح الاجتماعية المتوسطة والمحدودة من الذين تقل مداخيلهم عن 5 ملايين ليرة أو تزيد فترة السداد لديه تصل في الحد الأقصى إلى 20 سنة ما يزيد من قيمة القسط الشهري على المقترض.

يقوم المصرف بتغطية رسوم التسجيل العقاري لعملائه

يغطي قيمة الرسوم من أمواله الخاصة وذلك فقط لذوي المداخيل التي لا تتعدى عشرة أضعاف الحد الأدنى للأجور.

يجب أن لا تتجاوز قيمة القرض المطلوب من المصرف 80 في المئة من قيمة المنزل.

المؤسسة العامة للإسكان

تقف القروض عند سقف الـ180 مليون ليرة أي 120 ألف دولار أميركي . وبفائدة تبلغ 6.86 في المئة.

تتوجه المؤسسة لذوي الدخل المحدود فقط، أي للذين تقل مداخيلهم عن 5 ملايين ليرة لبنانية وهي

تقتطع ما نسبته 10 في المئة من قيمة القرض كوديعة (ضمانة) إلى حين تسديده،

تصل فترة التسديد في الحد الأقصى إلى حدود الـ30 سنة.

تقوم المؤسسة بتغطية رسوم التسجيل العقاري لعملائها والخزينة هي التي تغطي قيمة الرسوم .

على عملاء المؤسسة العامة للإسكان أن يمتلكوا ما قيمته 10 في المئة من قيمة المسكن فقط.